Estatutos de la comunidad de propietarios

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Estatutos de la comunidad de propietarios sita en:

 

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Población: ………………………………………       CP:……………….

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Índice:

Título I – Disposiciones Generales

Título II – Elementos Privativos y Comunes

Título III – Junta de Gobierno

Título IV – Actas

Título V – Derechos y Obligaciones de los Propietarios

Título VI – Regimen Económico

 

Título I – Disposiciones Generales

Artículo 1:

El objetivo de los presentes estatutos es definir las normas por las cuales ha de regirse esta propiedad horizontal. El alcance de estas normas afectará tanto a los actuales propietarios, como a los futuros.

 

Artículo 2:

Se considerará propietario a aquél que lo justifique mediante la inscripción en el Registro de la Propiedad. Cada propiedad podrá tener uno o más propietarios, si bien será necesario designar una única persona de cara a su representación.

 

Artículo 3:

Cuando la residencia habitual de algún propietario quede fuera de esta comunidad, esta deberá ser obligatoriamente comunicada al Presidente para posibles requerimientos o notificaciones. 

 

Título II – Elementos Privativos y Comunes

Artículo 4:

Se define como elementos privativos y por lo tanto pertenecientes al dueño o dueños de cada propiedad, todo cuanto se halla comprendido en el recinto o espacio que el mismo comprende, a excepción de las paredes maestras y las medianeras, los tubos o canalizaciones de agua y electricidad, aunque éstos pasen por el interior de los elementos privativos.

Cada propietario tendrá la plena autoridad sobre su propiedad, con las limitaciones que se establecen en la Ley o en estos Estatutos.

 

Artículo 5:

Se define como elementos comunes los elementos que sirven para uso de todos los propietarios y que no estén atribuido exclusiva y privativamente a cada uno, en especial los siguientes:

a) El solar, cimientos, pasos, muros, fosos, pozos, paredes maestras y medianeras.

b) Los patios.

c) Las canalizaciones de gas, agua, electricidad, calefacción y humos, así como todos los desagües.

d) Todas las fachadas exteriores e interiores del edificio y las servidumbres.

e) Los tejados, cubiertas y terrazas aun en el caso de que sean de utilización exclusiva de uno o varios propietarios, ..

f) El portal, vestíbulo, escaleras, pasillos y rellanos, ascensores y locales, destinado todo ello al uso común.

g) Aparatos de uso común (antenas, intercomunicadores) en todo su tramo menos en el perteneciente a cada elemento privativo.

 

Artículo 6:

El edificio deberá contar con un seguro. Las características de contratación de dicho seguro deberá ser aprobado en Junta.

 

Artículo 7:

Las cuotas de participación de cada propiedad con respecto a los elementos comunes serán las definidas y fijadas en el Acta de constitución.

Estas cuotas serán inamovibles siempre y cuando no exista una variación en el número de propiedades o el tamaño de estas, fruto de necesidades en el edificio.

 

Artículo 8:

Cuando una modificación de los elementos comunes haga inservible una parte de elementos comunes de uso de alguno o algunos de los propietarios, será necesaria la aprobación expresa de dichos vecinos para realizar dicha modificación.
 

Artículo 9:

Los gastos de mantenimiento o modificación de los elementos comunes serán repartidos entre todos los propietarios en proporción a su cuota en la comunidad, a excepción de que se disponga lo contrario en estos estatutos.

 

Título III – Junta de Gobierno

Artículo 10:

Los órganos de gobierno de la administración serán los siguientes:

  • Junta de propietarios,

  • Presidente

  • Secretario

  • Administrador


 

Artículo 10.a. La Junta de Propietarios:

Las tareas de la Junta de Propietarios serán las siguientes:

a.) Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el artículo anterior y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquéllos.

b.) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.

c.) Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el Administrador

d.) Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior.

e.) Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común.

La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pida la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación

Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetaran a las siguientes normas:

1. La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.

2. El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del acta de constitución o de estos estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

3. El arrendamiento de elementos comunes que no tenga asignado un uso específico en el inmueble requerirá igualmente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, así como el consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere.

4. La realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía, incluso cuando impliquen la modificación del acta de constitución, o de estos estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

Se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.

Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta norma obligan a todos los propietarios.

5.  La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas, comunes o privativos, de aprovechamiento de la energía solar, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.

6. La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.

Sin perjuicio de lo establecido anteriormente respecto a los gastos de conservación y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendrá la consideración, a los efectos establecidos en esta Ley, de elemento común.

7. Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

8. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

9. Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los párrafos anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.

 

Artículo 10.b. El Presidente:

Los propietarios elegirán un presidente por un año, el cual debe ser propietario en la comunidad. Podrá tener además otras funciones en la comunidad (Secretario y/o Administrador)

Sus funciones serán las siguientes:

a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.

b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.

c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al Presidente o, en su caso, a los propietarios.

d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.

e) Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.

f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.

El cargo de Presidente no requerirá ningún tipo de gratificación.

 

Artículo 10.c. El Secretario:

Será elegido por la Junta anualmente. El Administrador, Secretario y Presidente podrán ser la misma persona. Sus funciones serán las siguientes:

El secretario custodiará los libros de actas de la Junta de propietarios. Asimismo deberá conservar, durante el plazo de cinco años las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones.

El cargo de Secretario no requerirá ningún tipo de gratificación.
 

Artículo 10.d. El Administrador:

Será elegido por la Junta anualmente. El Administrador, Secretario y Presidente podrán ser la misma persona. Sus funciones serán las siguientes:

a) Gestión de los propietarios.

b) Preparar los presupuestos anuales.

c) Gestión del mantenimiento del edificio y nuevas obras.

d) Gestión de los pagos y los cobros.

 

Título IV – Actas y Reuniones

Artículo 11:

Los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejarán en un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la forma que reglamentariamente se disponga.

El acta de cada reunión de la Junta de propietarios deberá expresar, al menos, las siguientes circunstancias:

a) La fecha y el lugar de celebración.

b) El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido.

c) Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su celebración en primera o segunda convocatoria.

d) Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como de los propietarios representados, con indicación, en todo caso, de sus cuotas de participación.

e) El orden del día de la reunión.

f) Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que respectivamente representen.

El acta deberá cerrarse con las firmas del Presidente y del Secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario.

El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios de acuerdo con el procedimiento establecido.

Serán subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma exprese inequívocamente la fecha y lugar de celebración, los propietarios asistentes, presentes o representados, y los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra, así como las cuotas de participación que respectivamente supongan y se encuentre firmada por el presidente y el secretario. Dicha subsanación deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios, que deberá ratificar la subsanación.

El secretario custodiará los libros de actas de la Junta de propietarios. Asimismo deberá conservar, durante el plazo de cinco años las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones, los cuales estarán a disposición de cualquier propietario que desee consultarlos.

 

Título V – Derechos y Obligaciones de los Propietarios

Artículo 12:

Son obligaciones de los propietarios:

a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.

b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.

c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general acordados, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.

d) Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores.

e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el acta de constitución o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca.

El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al cinco por ciento de su último presupuesto ordinario.

g) Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados.

h) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.

i) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local.

Además, los propietarios u ocupantes de una propiedad no podrán:

a) Desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas que especifica la Ley.

b) Realizar modificaciones que afecten a los elementos comunes. Es necesitaría la previa autorización expresa de la Junta por unanimidad.

c) Instalar anuncios en las fachadas, a excepción de los dueños de los locales comerciales en la planta baja, manteniendo la norma de no exceder la fachada que corresponda a su local. 

d) Colocar placas profesionales o comerciales fuera del espacio que la comunidad determine para este tipo de rótulos.

e) Modificar la decoración y ornamentación de las fachadas interiores o exteriores.

f) Variar la estructura de su propiedad que pueda afectar a la consolidación y seguridad de las partes comunes.

g) Ocupar los espacios comunes con materiales más allá de un tiempo razonable para su traslado a otro lugar. 

 

Artículo 13:

Son derechos de los propietarios:

a) Participar y Votar en las Juntas de Propietarios

b) Optar a cualquiera de los puestos de Gobierno de la Comunidad.

c) Ejercer cualquier actividad dentro de su propiedad que no produzcan ruido, olor, contaminación y en general cualquier perjuicio contemplado por la ley.

d) Usar los elementos comunes manteniendo este uso dentro de lo que dicta la ley o las normas de régimen interno que haya fijado la comunidad.

e) Exigir que los elementos y servicios comunes se encuentren en perfectas condiciones de uso.

f) Modificar los elementos existentes dentro de su propiedad siempre y cuando no altere la seguridad, configuración, estética o estado del edificio, o bien perjudique los derechos de otro propietario. 

g) Reducir por segregación o aumentar por agregación su propiedad con el consentimiento de los titulares afectados y la aprobación de la Junta de propietarios.

 

Título VI – Régimen Económico

Artículo 14:

Anualmente, se presentaran las cuentas de la comunidad y el presupuesto para el siguiente año, incluyendo los gastos previstos. A partir de este presupuesto y en función de la cuota de participación se determinará el importe a pagar por cada uno de los propietarios.

Este importe será prorrateado (mensual/trimestralmente) siendo obligatorio su abono por cada propietario dentro de los 7 primero días naturales de este periodo, según el método elegido para su abono.

Cuando el pago se realice en contado, el administrador deberá entregar el correspondiente justificante de pago al propietario.

Cuando un propietario no abonará la cantidad correspondiente, el presidente o administrador podrán reclamar dicha cantidad más los intereses que devenguen, por la vía judicial. Previa a esta reclamación se deberá notificar al propietario y se deberá aprobar por Junta la toma de dicha resolución.

La comunidad de propietarios responderá de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y créditos a su favor. Subsidiariamente y previo requerimiento de pago al propietario respectivo, el acreedor podrá dirigirse contra cada propietario que hubiese sido parte en el correspondiente proceso por la cuota que le corresponda en el importe insatisfecho.

 

Artículo 15:

La caja de la comunidad se establecerá en una cuenta de un Banco o Caja de Ahorros desde donde se sacará o ingresará dinero. La retirada de dinero y el pago de talones solo podrá realizarse mediante la firma de dos miembros de los órganos de gobierno (Presidente, administrador y secretario)

El administrador deberá llevar un libro de contabilidad donde se registren los diferentes ingresos y gastos junto a sus conceptos y los justificantes correspondientes.

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