¿Qué ocurre cuando hay un propietario moroso en la comunidad?

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Morosos

No es de extrañar que en una comunidad haya uno o varios propietarios que no están al corriente de sus pagos. Aunque ello pudiera ser más o menos llevadero un tiempo, llega el momento en que la comunidad no puede sufragar esta deuda y debe tomar medidas para solucionar este asunto, ya que además del tema económico, grave de por sí, esta actitud promueve enfrentamientos y resulta del todo injustificable que dicho propietario se beneficie de unos servicios para los cuales no realiza el aporte establecido en su cuota de participación.

Hace un tiempo, los morosos no estaban tan “perseguidos” y por lo tanto podían traer de cabeza a la comunidad. Esto podía implicar que, el resto de vecinos, al ver que esta injusticia no tenía consecuencias para el deudor, dejaran también de pagar su parte y el problema se agravara exponencialmente dado que, independientemente de los problemas que pudiera tener la comunidad, ya que esta debe responder de sus deudas frente a terceros.

En la actualidad, la ley no es tan permisiva y ha puesto medidas para que las comunidades puedan resolver este problema. Estadísticamente, en los primeros años desde que la ley contemplo esta situación, la morosidad en las comunidades de propietarios se redujo en más de un 65%. La ley de la propiedad horizontal, articulo 9.e) cita los siguiente:

“Es obligación de cada propietario (…) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.”

Y continua en el 9.f):

“Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca.”

Por lo tanto queda claro que cada propietario debe colaborar y como calcular la cantidad que le corresponde.

También queda claro que pasará si un propietario hace caso omiso de estos artículos, tal y como se especifica en el artículo 21 de la propia ley de la propiedad horizontal:

“Artículo 21:

1. Las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del artículo 9 deberán cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo y forma determinados por la Junta. En caso contrario, el presidente o el administrador, si así lo acordase la Junta de propietarios, podrá exigirlo judicialmente a través del procedimiento establecido en este artículo.

2. La utilización de este procedimiento requeriría la previa certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios por quien actúe como secretario de la misma, con el visto bueno del presidente, siempre que tal acuerdo haya sido notificado a los propietarios afectados en la forma establecida en el artículo 9.

3. La competencia territorial corresponderá exclusivamente al juez del lugar donde se halle la finca, no siendo obligatoria la postulación mediante abogado ni procurador, sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 10 de este artículo.

4. El proceso principiará por demanda sucinta, a la que se acompañará la certificación a que se refiere el número 2 de este artículo. En el caso de que el titular anterior deba responder solidariamente del pago de la deuda y sin perjuicio de su derecho a repetir contra el propietario actual, deberá ser demandado conjuntamente con éste. En cualquier caso deberá ser demandado el titular registral.

5. Presentada la demanda y admitida a tramite, el juez requerirá al demandado para que, en el plazo de veinte días, pague al demandante, acreditándolo ante el tribunal, o comparezca ante éste y alegue, en escrito de oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada. El requerimiento deberá efectuarse en el domicilio en España previamente designado por el deudor, o en su defecto, en el propio piso o local, con el apercibimiento de que, de no pagar ni comparecer alegando las razones de la negativa al pago, se despachará contra él ejecución según lo previsto en el número siguiente.

6. Si el demandado no compareciere ante el tribunal o no se opusiere a la demanda, el juez dictará auto en el que despachará ejecución, que proseguirá conforme a lo dispuesto para la de sentencias judiciales, por la cantidad adeudada más los intereses y costas previstos y por los gastos previos extrajudiciales de las notificaciones de la liquidación de la deuda, cuando se haya utilizado la vía notarial.

El solicitante de este proceso y el deudor ejecutado no podrán pretender ulteriormente en proceso ordinario la cantidad reclamada en aquél o la devolución de la que con la ejecución se obtuviere.

Desde que se dicte auto despachando ejecución, la deuda devengará el interés legal del dinero incrementado en dos puntos.

7. Si el deudor atendiera al requerimiento de pago, tan pronto como lo acredite se le hará entrega del documento en que conste la deuda y se archivarán las actuaciones.

No obstante, serán de su cuenta las costas que se indican en el número 10 de este artículo y los gastos a que se refiere el número anterior.

8. Si el deudor se opusiere alegando razones para negarse al pago, en todo o en parte, el Juez, previo traslado al demandante del escrito de oposición, seguirá la tramitación del juicio verbal a partir del momento de la citación para juicio oral. No obstante, formulada oposición, el actor podrá pedir el embargo preventivo de bienes del deudor suficientes para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas.

El Juez acordará en todo caso el embargo preventivo sin necesidad de que el acreedor preste fianza. El deudor podrá librarse del embargo prestando aval bancario por la cuantía por la que se decrete el embargo preventivo.

9. Si el deudor comparece dentro de plazo y se opone parcialmente al pago, alegando pluspetición, sólo se admitirá la oposición si acredita haber pagado o puesto a disposición del demandante, antes de la interposición de la demanda, la suma que reconoce como debida. Si la oposición se funda en pluspetición, sólo podrá pedirse el embargo preventivo por la suma a que ascienda la cantidad no satisfecha por el deudor.

10. La sentencia que recaiga tendrá fuerza de cosa juzgada.

Se impondrán las costas al litigante que hubiera visto totalmente desestimadas sus pretensiones. De estimarse parcialmente la demanda, cada parte soportará las costas causadas a su instancia y las comunes por la mitad. La condena en costas incluirá los honorarios del abogado y del procurador de la parte vencedora, si hubiere utilizado los servicios profesionales de los mismos en la demanda o la contestación.

11. Podrán acumularse durante el curso del proceso, sin necesidad de retrotraer el procedimiento, las cuotas vencidas con posterioridad a la presentación de la demanda, considerándose comunes a la ampliación los tramites que le hayan precedido. Esta facultad se extenderá a la fase de ejecución de la sentencia.

La acumulación durante el proceso de la deuda vencida con la comunidad con posterioridad a la presentación de la demanda requerirá su previa acreditación mediante una nueva certificación del acuerdo aprobatorio de la liquidación, expedida con arreglo a lo dispuesto en el apartado 2.

12. El recurso contra la sentencia no será admitido a trámite si el demandado no acreditase al interponerlo tener satisfecha o consignada la cantidad líquida a que se contrae la sentencia condenatoria.

Si la sentencia condenase al pago de cantidades líquidas por incumplimiento de plazos o cuotas vencidas se tendrá por desierto el recurso si durante su tramitación dejase el recurrente de abonar o consignar a su tiempo las que de su misma índole vayan venciendo.”

Por lo tanto y a pesar de que puede resultar molesto tener que realizar estos trámites y llegar a esta situación, la comunidad no está desprotegida y sabe que acabará cobrando la deuda (aunque siempre la última palabra la tenga el juez).

Por lo tanto, los pasos a seguir para conseguir que un propietario moroso pague y siempre después de haber agotado todos los medios para conseguir que pague sin recurrir a los tribunales, son los siguientes:

1.    Junta de Propietarios. Exposición del problema cuando se considere un tiempo razonable sin pagar.

2.    Acordar por mayoría los siguientes pasos:

  • Consensuar y aprobar la cantidad a reclamar.

  • Carta de notificación donde se le comunica su situación, la cantidad a que debe y un plazo para liquidarla.

  • Otorgar al Presidente o administrador los poderes necesarios para facultarle de cara a emprender acciones legales si transcurrido el periodo otorgado, no ha satisfecho la deuda. Será necesario decidir si la reclamación la realiza la comunidad directamente o recurre a un abogado (recomendable), en tal caso se debe aprobar tal acuerdo.

3.    Realizar el acta de la Junta y distribuirla.

4.    El presidente o administrador debe realizar la notificación y enviarla por burofax al propietario moroso.

5.    Una vez transcurrido el plazo (este no debe ser mayor de tres meses entre que se celebró la junta hasta que se presenta la demanda), si el propietario moroso no ha pagado, se deberá reunir la siguiente información para presentarla al juez:

  • Acta de la junta donde se acordó este procedimiento y se facultaba al presidente

  • Justificantes de la deuda y los gastos originados en el proceso.

  • Reclamación de los intereses devengados, gastos del procurador, del abogado (si se opta por esta opción) y las costas del juicio.

Una vez seguidos estos pasos, la resolución estará en manos del juez, si bien, si la cosa esta claro, es bastante probable que dé la razón a la comunidad. Si esto es así, el propietario moroso podrá recurrir la sentencia pero está obligado a satisfacer la deuda previamente.

Como conclusión, decir que lo mejor de todo es intentar llegar a un acuerdo con el propietario moroso, dándole alternativas para satisfacer sus deudas. Aunque el proceso es sencillo desde un punto de vista de los tramites a realizar, la realidad es que puede ser más costoso a efecto de localizar al propietario, hacer que se presente ante el juez y embargar sus bienes si es el caso. Todo esto puede llevar meses e incluso años y durante ese tiempo la comunidad debe seguir haciendo frente a sus gastos ordinarios y extraordinarios, y financiado mientras tanto las cantidades de dicho propietario.

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